Mieszkaniowy rynek pierwotny a wtórny. Co się bardziej opłaca?

Mieszkania nowe i używane

Rynek wtórny to określenie służące do opisu mieszkań, które kupujemy od poprzedniego właściciela. Są to więc mieszkania używane. W odróżnieniu od nich, mieszkanie z rynku pierwotnego kupujemy bezpośrednio od dewelopera lub firmy zajmującej się ich sprzedażą. Wybór jednej lub drugiej opcji jest decyzją o niebagatelnym znaczeniu, dlatego trzeba ją dobrze przemyśleć. Mieszkania od deweloperów, nawet gdy są droższe od mieszkań z rynku wtórnego, posiadają zalety, które trzeba rozważyć. Na pewno nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, co opłaca się bardziej, jednak znając argumenty, można podjąć bardziej świadomą decyzję.

Koszt wykończenia

Mieszkanie z rynku pierwotnego dostępne jest zazwyczaj w tzw. stanie deweloperskim, czyli otrzymujemy gołe ściany, instalacje wewnętrzne, drzwi, okna. O resztę musimy zatroszczyć się sami. Z jednej strony to wada, ponieważ musimy ponieść spore koszty. Gruntowanie ścian, gładź szpachlowa, podkłady, przyłącza wodno-kanalizacyjne – jeżeli te nazwy brzmią znajomo, z pewnością wiemy, o jakich kosztach i niedogodnościach mówimy. Jeżeli nie – warto uświadomić sobie, że wykończenie to nie tylko pomalowanie ścian i ułożenie posadzek, lecz także wiele innych czaso- i kosztochłonnych czynności. Niestety w mieszkaniu z rynku wtórnego zwykle również nie obędzie się bez remontu. Można oczywiście przeprowadzić drobne prace wykończeniowe we własnym zakresie, aby trochę zaoszczędzić, ale i tak pozostaniemy z głównym problemem. Wadą mieszkań z rynku wtórnego jest brak możliwości dostosowania ich do indywidualnych potrzeb – w mniejszym lub większym stopniu godzimy się na to, co otrzymujemy. Mieszkanie od dewelopera stwarza więcej możliwości. Jeżeli zakupimy je odpowiednio wcześnie, możemy zmienić ustawienie niektórych ścian (o ile nie pełnią one funkcji nośnej), a nawet połączyć ze sobą dwa sąsiednie lokale.

Położenie

Ważna różnica polega na tym, że mieszkania, które ktoś wcześniej użytkował, zwykle są starsze, a skoro starsze to budowano je w miejscach, gdzie dziś nie ma już wolnych przestrzeni pod inwestycje. Dzięki temu są one położone w centrach miast lub innych atrakcyjnych miejscach. Choć nie jest to twarda reguła (deweloperzy czasami oferują naprawdę dobre lokalizacje, a mieszkania z rynku wtórnego mogą być oczywiście położone na peryferiach), warto uzmysłowić sobie, że jeżeli liczy się dla nas położenie nieruchomości, musimy zainteresować się również rynkiem wtórnym. Inaczej niż w przypadku samochodu – wiek mieszkania może być jego zaletą.

Stan techniczny budynku

Nie inaczej niż w przypadku używanego samochodu, więcej zapłacimy jednak za bieżącą eksploatację używanego mieszkania –  związaną z pracą nieefektywnych piecyków gazowych czy niedocieplonych ścian. Nowe mieszkanie uwalnia nas od tego typu zmartwień. Mieszkania w centrum zostały niestety zwykle wybudowane w starych technologiach, a więc są mało energooszczędne. Wybór takiego mieszkania to posunięcie nie tylko nieekologicznie, ale również niezbyt rozsądne ekonomicznie. Przez wiele lat pozornie niewysokie dopłaty zsumują się do niebagatelnej kwoty. Inwestując więcej w mieszkanie od dewelopera, unikniemy konieczności przeprowadzenia nieplanowanego remontu, gdy jedna z wysłużonych instalacji odmówi w końcu posłuszeństwa.

Podatek

Do tej pory mogłoby się wydawać, że rynek wtórny jest opcją bardziej atrakcyjną. Istnieje jednak argument, który może przekreślić wszystkie pozostałe. Jest nim tzw. PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Nie płacimy go, kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, ponieważ nasz kontrahent jest zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT. Decydując się na rynek wtórny, musimy zaś zapłacić 2% od ceny transakcji. Kupując mieszkanie warte 500 tys. złotych, zapłacimy więc dodatkowe 10 tysięcy podatku. Kwotę tę pobierze notariusz przy podpisywaniu umowy. A mogłaby to być niezła zaliczka na wykończenie nowego mieszkania według własnego gustu i potrzeb.